En la legislación básica vigente (Ley de Régimen Local) las tierras comunales y, en general, los bienes así calificados, se definen como "bienes de dominio municipal cuyo aprovechamiento y disfrute pertenece exclusivamente a los vecinos". Siguiendo el texto aludido, distinguiríamos, por tanto, dos requisitos para catalogar un bien en calidad de comunal: que sea de dominio municipal (o concejil u otro tipo de entidad local menor) y que su disfrute recaiga directamente y de forma exclusiva en los vecinos.
Una gran parte de los especialistas en Derecho administrativo que se han interesado en el tema (Nieto, 1964; Guaita, 1970) han puesto el acento en los aspectos funcionales del sistema -el dominio útil, el aprovechamiento en común- para determinar la esencia de la comunalidad, otorgando un valor secundario o menos relevante al sujeto dominical, y en la misma línea se pronuncia más recientemente la Ley de Comunales de Navarra (Ley Foral 6/1986 de 28 de mayo) en cuyo artículo segundo se señala literalmente "Son bienes comunales aquéllos cuyo aprovechamiento y disfrute corresponde al común de vecinos".
Sin embargo, otro sector doctrinal (Cuadrado Iglesias, 1980), haciendo una interpretación más estricta del texto legal básico, matiza la afirmación anterior e insiste en conceder la misma importancia a ambos requisitos para catalogar un bien como de naturaleza comunal -dominio municipal y disfrute de la comunidad de vecinos- porque, como dirá, "si todo bien comunal ha de aprovecharse en principio comunalmente, no todo lo que se aprovecha comunalmente es necesariamente bien comunal" (Cuadrado Iglesias, 1980). Esta línea argumental parte de diferenciar el bien en sí, el objeto, del sistema de aprovechamiento que incide sobre el mismo. La distinción resulta operativa porque ni todas las tierras o bienes de propiedad municipal son de aprovechamiento vecinal ni los aprovechamientos en común tienen sólo lugar sobre predios de propiedad municipal, en ocasiones se realizan también sobre Montes del Estado, o pertenecientes a comunidades de pueblos e incluso sobre tierras de dominio privado en virtud de acuerdos que resultan servidumbres para el propietario.
En cualquiera de los casos aludidos -que cuentan con abundantes ejemplos en Euskal Herria- se produce una disociación en la titularidad: mientras que la propiedad jurídica recae en un sujeto -singular o plúrimo-, el dominio útil viene ostentado por otro, la comunidad vecinal, titular del aprovechamiento. En realidad el texto legal que tomamos como base de definición no hace más que ajustarse a las circunstancias concretas que concurren actualmente sobre los bienes que la documentación histórica denomina como comunes, montes y tierras de labor o de pastos cuya titularidad plena recaía en los vecinos de los pueblos y como tales habían sido utilizados en común a lo largo de siglos; una gran parte de estos antiguos patrimonios comunales se privatizaron a través de las sucesivas desamortizaciones que culminaron en la "Ley de Madoz", Ley General de Desamortización del 1 de mayo de 1855, y los que consiguieron ser exceptuados -por ser de aprovechamiento vecinal o en virtud de su cabida forestal-. fueron catalogados como Montes de Utilidad Pública (U.P.) pocos años después y registrados entonces bajo la titularidad del municipio, quedando en consecuencia como bienes municipales de aprovechamiento vecinal. Es así como los vecinos vieron convertida su titularidad dominical sobre el común en un simple derecho de goce sobre cosa ajena (García de Enterría, 1986).
Esta, creemos, sería la razón por la que la titularidad municipal aparece como uno de los requisitos exigidos y, conocida la evolución reciente de estos patrimonios, resulta casi obligado considerar que los actuales montes de U.P. del Catálogo son -o han sido- de naturaleza comunal; o, en todo caso, bienes de propios, una categoría de bienes o de recursos que, con el tiempo, fue diferenciándose del conjunto de bienes del común para satisfacer las necesidades colectivas directamente -utilizados en obras de infraestructura, edificios públicos, mantenimiento de las ferrerías locales, etc.- o a la obtención de unas rentas de las que finalmente se beneficiaba también el colectivo vecinal, mientras que los comunes propiamente dichos seguían manteniéndose para ser usados por los vecinos de forma individual y particular. Pero es un hecho también que el abandono de los aprovechamientos vecinales por la pérdida de interés en los recursos utilizados hasta hace poco en común, ha provocado la desaparición del segundo requisito en el que se sustenta la comunalidad y, en ausencia de tales usos, los comunes han terminado convertidos en bienes de propios o en bienes de dominio público.