El crecimiento demográfico y los inicios de la revolución industrial van a tener efectos sobre la demanda de viviendas, edificios industriales e infraestructuras viarias (estaciones de ferrocarril, puentes y viaductos). Por un lado se produce el enriquecimiento de sectores vinculados al comercio y a la industria, por otro movimientos migratorios de mano de obra más o menos cualificada que se traslada de las zonas rurales a las que se están industrializando, lo que provoca hacinamiento y necesidad de alojamientos baratos. La inversión en inmuebles para vivir de su alquiler empieza a tomar fuerza. Ante el crecimiento urbano, los ayuntamientos de las capitales de provincias intentaron de alguna forma planificar la nueva ciudad, inspirándose en modelos foráneos. Las primeras medidas estuvieron vinculadas al desmantelamiento de las murallas, que ya carecían de función militar aunque no necesariamente fiscal, puesto que los impuestos indirectos se percibían a las puertas de entrada de las urbes. El derribo de las murallas amplió el espacio edificable y proporcionó material in situ para la construcción. En el caso de Bilbao los primeros proyectos datan de inicios del siglo XIX, vinculados a maniobras más bien políticas, como fue el proyecto del Puerto de la Paz. Hay que esperar al final de la segunda guerra carlista (1876) para disponer del primer plan de Ensanche obra de los arquitectos-ingenieros Severino de Achúcarro, Pablo de Alzola y Ernesto Hoffmeyer, centrado en torno a la actual plaza Elíptica, ya en la margen izquierda del Nervión. El segundo ensanche, de 1904, cubría el especio dejado entre el de 1876 y la vieja villa, zona expresivamente nominada aún hoy día del Ensanche. Frente a lo que sucederá en San Sebastián, las actividades industriales y comerciales no se despegaron de la vieja ni de la nueva ciudad, máxime teniendo en cuenta que la aduana se situaba entre una y otra, y en la margen izquierda se construirán no pocas fábricas y astilleros.
San Sebastián por el contrario abandona pronto los intentos de convertirse en una ciudad comercial portuaria, dejando este papel al puerto de Pasajes, y se va a centrar en el desarrollo de actividades terciarias vinculadas al turismo. Es en los años sesenta del siglo XIX cuando se derriban las murallas y se proyecta el primer ensanche. La influencia francesa, de Biarritz sobre todo, se hizo notar en las edificaciones que daban al paseo del Urumea. También en ordenanzas municipales que exigían en ciertas zonas que las casas tuvieran jardín y dos pisos de altura. Las fábricas se desplazaron hacia la zona de Gros y a la de El Antiguo, barrio más bien obrero. Entre este barrio y la ciudad se van a construir palacetes como Miramar, o construcciones del tipo de ciudad-jardín en la playa de Ondarreta.
Las construcciones aún son en piedra y en ladrillo, en los bajos a veces columnas de hierro colado, fustes sobre basa de piedra, vigas, pontones en madera y suelos en tabla y las alturas rara vez superan los cuatro pisos. Este tipo de construcción, nulamente mecanizada, generó una amplia demanda de mano de obra cualificada como canteros, carpinteros y herreros, incrementando el número de artesanos cuando en otros sectores el artesanado estaba entrando en crisis. La mejora de las infraestructuras viarias y portuarias también se llevó a cabo en gran medida con obras de cantería (puentes, viaductos, muelles...). Hasta mediados del siglo XX el sector de la construcción ha sido un sector intensivo en mano de obra, a veces no demasiado cualificada, lo que ha permitido emplear a trabajadores rurales. El interés de los poderes públicos por las obras públicas no sólo ha estado vinculado a las mejoras en el saneamiento y a disponer de un sistema de transporte eficiente que redujera el coste de la distribución. Las inversiones en infraestructuras en aquellas épocas generaban una demanda importante de mano de obra poco cualificada, absorbiendo el excedente demográfico rural y amortiguaban las consecuencias negativas del paro estacional vinculado al ciclo agrícola.